L’immatriculation des copropriétés depuis la loi ALUR du 24 Mars 2014
La loi nᵒ 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové – loi ALUR- a réformé en profondeur le régime des copropriétés. Par la suite complétée par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté, elle a en effet imposé l’immatriculation des copropriétés au sein d’un registre national, tenu par l’Agence nationale de l’habitat – Anah.
Le nouvel article L.711-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que cette immatriculation est destinée à « faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements ». L’immatriculation concerne donc les immeubles totalement ou partiellement destinés à l’habitation (lots principaux, hors caves et places de stationnement).
Le référencement des copropriétés ainsi créé permet à toute personne, suivant son statut (personne publique, notaire ou bien simple particulier) d’avoir accès à certaines informations et d’avoir un panorama et une connaissance globale du parc de copropriétés existantes en France, d’accéder à un annuaire et à des données statistiques.
Plusieurs échéances d’immatriculation ont été établies par la loi selon le nombre de lots de copropriété, la dernière date limite étant le 31 décembre 2018.
Le registre est accessible en ligne depuis le 1er novembre 2016 https://www.registre-coproprietes.gouv.fr
Au 30 juin 2019, 381 232 copropriétés ont été répertoriées sur toute la France, dont 97 710 pour la région Ile-de-France, laquelle comptabilise près de 26% du parc national de copropriétés.
L’immatriculation
Aux termes de l’article R711-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immatriculation de la copropriété peut être faite par plusieurs acteurs, alors appelés « télédéclarants », par voie dématérialisée sur le site du registre :
- Les syndics en exercice dans la copropriété ;
- Les mandataires ad hoc désignés par le juge en application de l’article 29-1B de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- Les administrateurs provisoires désignés par le président du tribunal de grande instance dans les conditions prévues par l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- L’ancien représentant légal de la copropriété ;
- Les syndics provisoires ;
- Les notaires.
A l’occasion de toute transaction immobilière, ce sont aux notaires qu’il incombe de vérifier que la copropriété est bien immatriculée au registre. A défaut, ils doivent procéder d’office à l’immatriculation, notamment en l’absence de syndic désigné, ou bien si le syndic en place n’a pas réalisé de demande d’immatriculation après avoir été mis en demeure d’y procéder au terme d’un délai d’un mois.
Le numéro d’immatriculation généré constitue alors une véritable référence pour la copropriété, celui-ci devant être mentionné dans tout document de vente d’un lot de copropriété.
Les données à renseigner à l’occasion de l’immatriculation d’une copropriété ont été précisées par l’arrêté du 10 octobre 2016 disponible ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000033306194
On y trouve par exemple des renseignements relatifs à l’identification de la copropriété (adresse, nombre de lots…), s’il existe des procédures judiciaires en cours à l’encontre de la copropriété, ou encore quelques données financières (charges, montant des impayés…), et techniques (type de chauffage, ascenseur…).
Conséquence de l’absence d’immatriculation
L’article L711-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation, il peut être mis en demeure de le faire par l’Anah, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt. Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant un mois, l’Anah peut lui appliquer une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard.
Toutefois, aucune sanction n’est prévue en cas de non immatriculation par le notaire ou autre personne habilitée.
Enfin, l’absence d’immatriculation ou d’actualisation des données déclarées empêche le syndicat de copropriétaires de bénéficier des subventions de l’État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics.
Les informations détenues dans le registre doivent être actualisées tous les ans par le syndic ou l’administrateur provisoire et à l’occasion d’événements particuliers (par exemple, expropriation pour cause d’utilité publique).
Des fiches pratiques sont mises à disposition sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement – ANIL rubrique « quelle est la marche à suivre ? » https://www.anil.org/immatriculation-coproprietes-syndic-benevole/
Lorsque l’on effectue une recherche dans l’annuaire, il est toutefois indiqué que « les données rendues publiques par la loi Égalité Citoyenneté seront disponibles dès la parution du nouveau décret » ; or cette loi n’a pas prévu de décret relatif à ce sujet :
Quoi qu’il en soit, cet outil rassemble de précieuses informations permettant à toute personne, avec des niveaux d’information différents selon son statut, de mieux connaitre le parc national de copropriétés.